Leegwaarderatio in box 3
Verhuurt u een woning met huurbescherming, dan mag u in box 3 niet de volle WOZ-waarde aangeven maar de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio — een percentage dat afhangt van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde. Per 2023 is de regeling fors versoberd (niet afgeschaft). Hier vindt u de tabellen en wat het betekent voor uw werkelijke rendement.
Door Hussain Hussain, Fiscalist
Bijgewerkt 16 juni 2026 · rekenhulp, geen advies
§ 1
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee u de WOZ-waarde van een verhuurde woning verlaagt voordat u die in box 3 aangeeft. De gedachte: een verhuurde woning met huurbescherming is minder waard dan een lege woning. De ratio staat in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 en hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde.
De ratio geldt alleen bij verhuur van een woning waarbij de huurder huurbescherming heeft. Bij tijdelijke verhuur zonder huurbescherming, of als de woning niet als hoofdverblijf wordt bewoond, geldt de ratio niet en rekent u met de volle WOZ-waarde.
§ 2
Misverstand: afgeschaft per 2023?
Nee. De leegwaarderatio is per 1 januari 2023 niet afgeschaft maar versoberd. De percentages gingen flink omhoog (waardoor de korting kleiner werd), en bij een jaarhuur van 5% of meer van de WOZ-waarde verviel de korting helemaal: u rekent dan met 100% van de WOZ-waarde. Ook bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) en bij tijdelijke verhuur geldt sinds 2023 de volledige WOZ-waarde.
§ 3
Tabel leegwaarderatio 2021 en 2022
| Jaarhuur ÷ WOZ | Leegwaarderatio |
|---|---|
| meer dan 0% – 1% | 45% |
| meer dan 1% – 2% | 51% |
| meer dan 2% – 3% | 56% |
| meer dan 3% – 4% | 62% |
| meer dan 4% – 5% | 67% |
| meer dan 5% – 6% | 73% |
| meer dan 6% – 7% | 78% |
| meer dan 7% | 85% |
§ 4
Tabel leegwaarderatio vanaf 2023
| Jaarhuur ÷ WOZ | Leegwaarderatio |
|---|---|
| meer dan 0% – 1% | 73% |
| meer dan 1% – 2% | 79% |
| meer dan 2% – 3% | 84% |
| meer dan 3% – 4% | 90% |
| meer dan 4% – 5% | 95% |
| 5% of meer | 100% |
§ 5
Doorwerking in het werkelijke rendement
Voor de gewone box 3-heffing bepaalt de leegwaarderatio de waarde van uw verhuurde woning op de peildatum. Bij de Opgaaf Werkelijk Rendement draait het om de waardeverandering over het jaar: het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en aan het einde van het jaar.
De rekenvoorbeelden van de Belastingdienst gaan voor die waardeverandering uit van de WOZ-waarden, en de Hoge Raad bevestigde op 20 december 2024 dat de waardeontwikkeling van een woning aan de hand van de WOZ-waarden wordt bepaald. Hoe de leegwaarderatio precies doorwerkt in die waardeverandering, is in de vakliteratuur nog niet onomstreden. Wij rekenen het inzichtelijk voor; laat uw specifieke situatie bij twijfel toetsen door een adviseur.
Vragen
- Is de leegwaarderatio in 2023 afgeschaft?
- Nee, versoberd. De percentages gingen omhoog en bij een jaarhuur van 5% of meer van de WOZ vervalt de korting (100%). De regeling zelf bestaat nog.
- Hoe bepaal ik welk percentage geldt?
- Deel de jaarlijkse kale huur door de WOZ-waarde. Het resultaat bepaalt de band in de tabel van dat jaar, en daarmee de leegwaarderatio.
- Geldt de ratio bij tijdelijke verhuur?
- Nee. Zonder huurbescherming — bijvoorbeeld bij tijdelijke verhuur — rekent u met de volledige WOZ-waarde. Sinds 2023 geldt dat ook bij verhuur aan gelieerde partijen.
- Telt de leegwaarderatio mee in mijn werkelijke rendement?
- Voor de waarde op de peildatum in de reguliere box 3-heffing wel. De waardeverandering voor het werkelijke rendement wordt aan de hand van de WOZ-waarden (begin en eind) gemeten; hoe de leegwaarderatio daarin precies doorwerkt, is in de vakliteratuur nog niet onomstreden. Bij twijfel: raadpleeg een adviseur.