Werkelijk rendement op een verhuurde woning

Het werkelijke rendement op een woning in box 3 telt drie onderdelen bij elkaar op:

• De kale huur die u ontving (zonder servicekosten en zonder vergoeding voor gas, water en licht).
• De waardeverandering van de woning: de WOZ-waarde aan het einde van het jaar min die aan het begin, ook als u niets verkocht.
• Min de financieringsrente: rente op een lening voor de woning is de enige kostenpost die u mag aftrekken.

De WOZ-waarde loopt een jaar achter: de WOZ met peildatum 1 januari van het voorgaande jaar geldt voor het belastingjaar. De waardeverandering meet u dus tussen twee opeenvolgende WOZ-beschikkingen.

Dit is voor vastgoedbezitters de grootste tegenvaller. Voor de jaren 2021 tot en met 2024 is uitsluitend de financieringsrente aftrekbaar. Onderhoud, beheer, verzekering, gemeentelijke heffingen zoals de OZB, en aankoop- of verkoopkosten tellen níet mee als kosten van het werkelijke rendement. Uw werkelijke rendement valt daardoor hoger uit dan uw netto-opbrengst in de praktijk.

Gebruikt u een tweede woning zelf (een vakantiewoning die u niet verhuurt), dan is het voordeel van dat eigen gebruik niet kwantificeerbaar en daarom op nihil gesteld. De Hoge Raad oordeelde op 20 december 2024 dat er bij gebrek aan een wettelijke regeling geen bijtelling voor eigen gebruik in het werkelijke rendement plaatsvindt; dat werkt door voor de jaren waarvoor u de Opgaaf indient (2021 tot en met 2024). Uw werkelijke rendement bestaat dan alleen uit de WOZ-waardeverandering, min eventuele financieringsrente.

De waardeverandering werkt twee kanten op. In 2021, 2022 en 2023 stegen de WOZ-waarden in veel gemeenten fors. Die stijging telt volledig mee als rendement — óók als u de woning niet verkocht. Voor die jaren overtreft het werkelijke rendement op vastgoed daardoor vaak ruim het forfait, en is het forfait juist gunstiger. Dan dient u de opgaaf simpelweg niet in.

De opgaaf kan bij vastgoed wél lonen in een jaar met een dalende of stabiele WOZ-waarde gecombineerd met hoge financieringsrente, of bij een woning die u grotendeels met een lening financierde. Omdat het per jaar en per woning verschilt, is narekenen de enige manier om het zeker te weten — en u kunt er nooit op achteruitgaan.